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土地・建物の手続

不動産登記とは

不動産(土地・建物)を売買したり、担保(抵当権など)を設定したりといったように、不動産について権利の発生・変更があった場合にその内容を登記簿に表す手続です。

なんのために登記をするのか…

皆さんは車を購入したときに所有者の登録をされますよね。車を売却した際にも所有者の移転登録をすることになります。おおまかに言えば、不動産登記も不動産について所有者であること、その他様々な権利を持っていることを世間に対して公示(登記)して、その不動産に対する権利を守るために行います。
登記をして権利を公示することで、自分以外の第三者に自分の権利を主張することができることになります。


登記は「早いもの勝ち」
一つの不動産に対して、競合する内容の権利が発生した場合、どちらが優先されるのか…
答えは、「原則として、先に登記をした方」です。反対の言い方をすれば、登記をしていなかったために権利を失うことになるのです。不動産に対する権利の発生や変更があった際に登記をするのはこのためです。


では、どのようなときにどのような登記が必要になるのか。
以下、主なものについて、それぞれのメニューにおいてご紹介していますのでご覧ください。

 

名義変更

名義の変更

「名義」つまり所有者の変更を行う際の登記です。名義を変更する原因はいろいろなものがあり、それぞれに検討すべき内容、必要書類等は異なります。ここでは主なものをとりあげてご説明します。 

 

<売買>

土地や建物を売却したり、購入した場合です。大きなお金を払うことも多いでしょう。確実に自分の名義にしておくことが後日の紛争を防ぐ何よりの手段となります。

<贈与>

無償(タダ)で譲り渡すことを贈与といいます。相続を見据えて行われることもあります。贈与する際に想定される税金なども考慮のうえ、最適な手続をとることが重要となります。

<相続>

不動産を相続した場合に行う登記です。放っておくと手続がたいへんになることも珍しくありません。こちらについては、「相続」のメニューにて詳しくご説明しておりますので、そちらをご覧ください。

手続のながれ(売買の場合の例)


1.ご相談・聞き取り
対象物件、日程、当事者、その他関係者の聞き取りをさせていただきます。

2.関係者との打合せ
不動産業者が仲介に入っている場合や、銀行の融資をお受けになる場合は、業者や銀行との打合せも行います。

3.売買決済
決済日当日に指定の場所にて、売主様・買主様を含めて関係者(不動産業者、銀行担当者など)が立ち会い、登記に必要な書類などの確認を行ったうえ、融資を受ける場合はその手続も同時に行うことになります。

4.登記申請
直ちに法務局に登記の申請を行います。

5.登記完了・関係書類のお渡し
法務局での審査が終わると、買主様に「登記識別情報」というもの(かつての「権利証」のことです)が発行されますので、これをお渡しします。これでもって手続は完了となります。

手続報酬・費用

手続報酬・費用の一例です。
※手続費用はケースにより異なりますので、あくまで目安としてご覧ください。
事前にお見積もいたしますので、お気軽にご相談ください。
 
※登録免許税は2019年4月現在での税率をもとに算出しています。また消費税は手続報酬に対して別途かかります。
ケース1
土地(固定資産評価額 1000万円)を売買した場合。 (銀行の融資がなく、自己資金で決済する場合)
 
手続報酬 費用(実費)
50,000円
(所有権移転登記)
登録免許税
(印紙代)
15,000円
 
その他実費
(謄本代など)
約3,000円
 

ケース2    土地(固定資産評価額 1,000万円)を売買した場合。
(銀行で1,500万円の融資を受けて、その資金で決済する場合)
 
手続報酬 費用(実費)
50,000円
(所有権移転登記)
登録免許税
(印紙代)
150,000円
35,000円
(抵当権設定登記)
登録免許税
(印紙代)
60,000円
 
その他実費
(謄本代など)
約3,000円
 
 
 
 
 
 

建物の新築

建物を新築したときは…

建物を新築したときは、「所有権保存登記」という登記を行います。 
その建物の最初の所有者として新しい建物の自分の権利を確実なものとする、というような 意味合いで「所有権保存」登記といいます。

手続のながれ


1.表題登記
建物の新築の登記をするには、まず「表題登記」という登記をしなければなりません。これは土地家屋調査士という方の行う領域になります。土地家屋調査士において建物を測り、図面を作成して法務局に申請します。

2.所有権保存登記
対象物件をお聞きしたうえで、法務局に所有権保存登記申請を行います。

3.登記の完了
法務局の審査が終わると、所有者の方に「登記識別情報」というもの(かつての「権利証」のことです)が発行されますので、これをお渡しします。これでもって手続は完了となります。

手続報酬・費用

手続報酬・費用の一例です。
※手続費用はケースにより異なりますので、あくまで目安としてご覧ください。
事前にお見積もいたしますので、お気軽にご相談ください。
 
※登録免許税は2019年4月現在での税率をもとに算出しています。また消費税は手続報酬に対して別途かかります。

ケース
新築の住宅用建物(固定資産評価額 700万円)の所有権保存登記
 
手続報酬 費用(実費)
20,000円
(所有権保存登記)
登録免許税
(印紙代)
10,500円
 
その他実費
(謄本代など)
約3,000円
 
 
 
 
 
 
 

担保の設定

担保の設定とは…

金融機関などで不動産を担保に融資を受ける際に必要となる登記です。
融資する側が土地・建物に抵当権を設定したうえで実際の融資を行うことになります。
※ 抵当権とは…
担保権の一種です。担保権とは、もし融資金の返済が滞ったときなどに、担保にとってある財産を強制的に売却(競売)して金銭にしたうえで、そこから融資金を回収することのできる権利です。

手続のながれ


1.ご相談・聞き取り
対象物件、日程、当事者、その他関係者の聞き取りをさせていただきます。

2.関係者との打合せ
銀行担当者との打合せを行います。

3.登記の申請
事前に銀行からの書類を確認のうえ、融資日当日に法務局に登記の申請を行います。

4.登記完了・関係書類のお渡し
法務局での審査が終わると、銀行宛てに「登記識別情報」というものが発行されます。これは当事務所より銀行へお渡しするものです。これでもって手続は完了となります。

手続報酬・費用

手続報酬・費用の一例です。
※手続費用はケースにより異なりますので、あくまで目安としてご覧ください。
事前にお見積もいたしますので、お気軽にご相談ください。
 
※登録免許税は2019年4月現在での税率をもとに算出しています。また消費税は手続報酬に対して別途かかります。
 
ケース
銀行から1,000万円の融資を受けて、土地に1,000万円の抵当権を設定する場合。
 
手続報酬 費用(実費)
35,000円
(抵当権設定登記)
登録免許税
(印紙代)
40,000円
 
その他実費
(謄本代など)
約3,000円
 
 
 
 
 
 
 

ローンの完済

銀行のローンを完済したときは…

融資の返済が終わり、不要になった抵当権などの担保を抹消することになります。
返済が終わっても、担保権の登記は自分で申請しない限り抹消されません。
 
いつまでも残しておくと、いざ抹消する必要が出てきた際に、往々にして余計な手続・費用がかかることになります。
ローンの返済が終わった際には時間を置かずに担保を抹消することが大切です。

手続のながれ


1.ローンの完済、銀行から関係書類の発行
ローンを完済すると、銀行から 抵当権を抹消するのに必要な書類が発行されます。

2.書類の受領
当事務所にて関係書類をお預りし、不足などがないか確認します。

3.登記の申請
法務局に抵当権を抹消する登記の申請を行います。

4.登記完了・関係書類のお渡し
法務局での審査が終わると、完了した旨の通知書が法務局より発行されます。これでもって手続は完了となります。

手続報酬・費用

手続報酬・費用の一例です。
※続費用はケースにより異なりますので、あくまで目安としてご覧ください。
事前にお見積もいたしますので、お気軽にご相談ください。
 
 
※登録免許税は2019年4月現在での税率をもとに算出しています。また消費税は手続報酬に対して別途かかります。
 
ケース
土地1筆・建物1棟に設定されていた抵当権を抹消する場合。
 
手続報酬 費用(実費)
10,000円
(抵当権抹消登記)
登録免許税
(印紙代)
2,000円
 
その他実費
(謄本代など)
約1,000円

 
 
 
 
 
 
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